Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır? 2026

Hisseli tapuda bir taşınmazın mülkiyeti birden fazla kişiye paylı olarak ait olabilir. Paydaşlardan biri kendi payını satmak istediğinde, satışın kime yapılacağı ve diğer paydaşların yasal önalım hakkı gibi konular özellikle önem taşır.

Hisseli tapu nedir?

Hisseli tapu ifadesi günlük kullanımda, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli paylarla malik olduğu durumlar için kullanılır. Tapu kaydında her paydaşın taşınmaz üzerindeki pay oranı gösterilir.

Pay oranı, taşınmazın belirli bir odasının, dairesinin veya arazideki belirli bir bölümünün tek başına o paydaşa ait olduğu anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle satıştan önce tapu kaydının ve mülkiyet yapısının doğru değerlendirilmesi önemlidir.

Hisseli tapu satışı yapılabilir mi?

Paylı mülkiyette bir paydaş kendi payını tamamen veya kısmen devredebilir. Ancak payın üçüncü bir kişiye satılması halinde Türk Medeni Kanunu kapsamında diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Hisse satışı için diğer hissedarların onayı gerekir mi?

Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını satması ile taşınmazın tamamının satılması aynı işlem değildir. Paydaş kendi payının satışı bakımından tasarrufta bulunabilir. Taşınmazın tamamının satılması isteniyorsa ise tüm maliklerin mülkiyet paylarının devri söz konusu olacağından süreç buna göre yürütülmelidir.

Bununla birlikte taşınmazın niteliği, tapu kaydındaki şerhler ve özellikle tarım arazileri gibi özel düzenlemelere tabi taşınmazlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Hisse üçüncü kişiye satılırsa ne olur?

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.

Bu nedenle hisseli taşınmazın payını taşınmazda paydaş olmayan bir kişiye satmadan önce önalım hakkının satış açısından doğurabileceği sonuçların bilinmesi önemlidir.

Önalım (şufa) hakkı nedir?

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetteki bir payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara kanunun öngördüğü koşullarda bu payın kendilerine geçirilmesini talep etme imkanı veren bir haktır. Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

2026'da önalım hakkı süresi ne kadar?

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik sonrasında, bu tarihten sonra yapılan satışlarda önalım hakkı satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halde satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle düşer.

25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda ise geçiş hükmü nedeniyle önceki düzenleme uygulanmaya devam eder. Bu nedenle eski bir satış bakımından süre hesabı yapılırken satış tarihi ayrıca dikkate alınmalıdır.

Hisseli tapu satışı diğer hissedarlara bildirilmeli mi?

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi uyarınca yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bildirim, önalım hakkına ilişkin üç aylık sürenin başlangıcı açısından önem taşır.

Hisseli tapu satışı nasıl yapılır?

Satışa karar verildikten sonra öncelikle satılacak payın tapu kaydı, taşınmazın niteliği ve satışa etki edebilecek kayıtlar kontrol edilmelidir. Alıcı ve satıcı satış koşullarında anlaştıktan sonra tapu satış başvurusu yapılır, gerekli belgeler tamamlanır, harç ve ilgili bedeller ödenir ve resmi devir işlemi gerçekleştirilir.

Genel tapu satış sürecini adım adım görmek için Tapu Devri Nasıl Yapılır? rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Hisseli tapu satışında tapu harcı nasıl hesaplanır?

Satış işleminde tapu harcı, satışa konu devir bedeli üzerinden ilgili mevzuata göre hesaplanır. Standart satış işlemlerindeki güncel oranları ve hesaplama örneklerini Tapu Harcı Ne Kadar ve Kim Öder? rehberimizde bulabilirsiniz.

Hisseli arsa ve tarla satışında ayrıca nelere dikkat edilmeli?

Hisseli arsa veya tarla satışlarında yalnızca paylı mülkiyet hükümleri değil, taşınmazın niteliğine göre imar ve tarım mevzuatından kaynaklanan sınırlamalar da gündeme gelebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün hisseli satışlara ilişkin uygulamalarında da özellikle planlı alanlar ve 5403 sayılı Kanun kapsamındaki kısıtlamaların ayrıca değerlendirilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Bu nedenle özellikle tarla ve büyük arazi paylarının satışında, taşınmaz özelinde tapu kaydı ve uygulanacak mevzuat kontrol edilmeden genel bir sonuca varılmamalıdır.

Hisseli taşınmaz satarken nelere dikkat edilmeli?

Satıştan önce pay oranının, tapu kaydının, şerh ve takyidatların, taşınmazın niteliğinin ve alıcının mevcut paydaşlardan biri mi yoksa üçüncü kişi mi olduğunun değerlendirilmesi önemlidir. Üçüncü kişiye satışta önalım hakkının doğurabileceği hukuki sonuçlar da hesaba katılmalıdır.

Somut uyuşmazlık, önalım davası, miras, fiili kullanım paylaşımı veya özel bir tapu kaydı söz konusuysa hukuki durum taşınmaza göre değişebileceğinden uzman hukuk görüşü alınması uygun olur.

Hisseli gayrimenkulünüzü satmayı düşünüyorsanız

Etik Gayrimenkul olarak Sancaktepe ve Sultanbeyli başta olmak üzere İstanbul Anadolu Yakası'nda konut ve arsa sahiplerinin satış süreçlerinde çalışıyoruz. Satış öncesinde taşınmazın özelliklerini ve piyasa koşullarını değerlendirerek pazarlama sürecini planlıyoruz.

Gayrimenkulünüzü satmayı düşünüyorsanız Evimi Satmak İstiyorum sayfamızdan çalışma sürecimizi inceleyebilirsiniz.